24 janvier 2018

Comment aborder le certificat d’urbanisme après les deux arrêts du Conseil d’Etat des 11 octobre et 18 décembre 2017 ?

CE 11 octobre 2017, req. n° 401878 ; CE 18 décembre 2017, req. n° 380438, arrêts mentionnés aux Tables.

Par ces deux arrêts des 11 octobre et 18 décembre dernier, le Conseil d’Etat a redéfini les effets des certificats d’urbanisme.

En substance, il ressort de ces deux décisions combinées les éléments suivants :

  • Un certificat d’urbanisme pré-opérationnel négatif équivaut dans ses effets à un certificat d’urbanisme informatif (arrêt du 18 décembre)
  • Si, à la date du certificat d’urbanisme, il était possible d’avoir connaissance de ce que le projet serait de nature à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan, le maire peut alors, au stade du permis de construire :
    • Surseoir à statuer si la demande de permis de construire est déposée pendant la phase d’élaboration du nouveau plan local d’urbanisme. Par la suite, le maire pourra légalement refuser la demande de PC une fois le nouveau PLU approuvé (arrêt du 11 octobre 2017
    • Refuser la demande de permis de construire pourtant déposée après l’approbation du nouveau plan local d’urbanisme, si les conditions du sursis auraient été satisfaites avant son approbation, c’est-à-dire si à la date de la délivrance du certificat d’urbanisme informatif ou du certificat d’urbanisme pré-opérationnel négatif, il était possible de constater que le projet objet de la demande de permis de construire était de nature à rendre l’exécution du futur plan plus onéreuse (arrêt du 18 décembre).

L’intérêt du certificat d’urbanisme ne demeure donc que lorsqu’à la date de sa délivrance, il n’est pas encore possible de déceler une contrariété entre le projet objet de la future demande de permis et le plan local d’urbanisme en cours d’élaboration. A défaut, il ne protègera pas contre l’application des nouvelles règles d’urbanisme.

 

A retenir :

Pour les opérateurs, il devient réellement primordial de savoir, au moment du dépôt d’une demande de certificat d’urbanisme (a ou b, n’importe), s’il est possible de déceler, à cette date, une contrariété entre le futur plan local d’urbanisme en cours d’élaboration et le projet pour lequel ils déposent ledit certificat, sous réserve que ce projet soit suffisamment défini pour le constater.

Pour les opérateurs titulaires de certificats d’urbanisme, obtenus dans les 18 derniers mois, et qui s’apprêtent à déposer des demandes de permis de construire, cela implique de procéder à l’audit de ces certificats pour vérifier s’ils pourront jouer leur rôle protecteur en cas de changement de règles d’urbanisme en cours ou d’ores et déjà avérées.

Les avocats du cabinet sont à votre disposition pour procéder à l’audit de vos certificats d’urbanisme.